כל מי שבא לרכוש נכס או כל זכות במקרקעין, אמור לשלם מס רכישה. שיעור המס נקבע בהתאם למחיר הקנייה מול הפטור שהרוכש זכאי לו.
ישנה מגמה למנוע כניסה בלתי מבוקרת של משקיעי נדלן לשוק ועל כן תשלומי המס על דירה שנייה ומעלה גבוהים במידה משמעותית ביחס לתשלומי המס על דירה ראשונה.
מס רכישה על דירה ראשונה
בקנייה של דירה ראשונה ישנן דרגות מס שונות כאשר עד לרף מסוים ישנו פטור מתשלום מס רכישה. מדרגות המס הן אלה שקובעות את התעריף לאחר מחיר הסף שפטור בעצם ממס.
לפני שבאים לרשום עסקת מקרקעין ולהעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש בלשכת רישום מקרקעין – נסח טאבו, או במרשם הזכויות שתואם את אופי העסקה, יש להציג אישור המעיד על היעדר חוב בתשלום מס רכישה בגין פטור או בשל תשלום המס בשיעור שנקבע.
תקנות מס רכישה דירה
על פי התקנות שנקבעו במדינת ישראל בנושא הזה של מס רכישה, הרי שכל עסקת מקרקעין מחייבת תשלום מצד הרוכש זכות במקרקעין או איגוד המקרקעין.
החברה למיסוי מקרקעין זה בעצם הגוף שאחראי על גביית המס ברכישת דירות המיועדות למגורים.
מס רכישה לא נקבע בהתאם לרווחים אלא בהתחשב בשווי העסקה על פי התשלום שנקבע וסוכם עליו בחוזה המכר וזאת על פי הסף המינימלי שנקבע לתשלום.
מס שבח לעומת זאת זהו מס אותו משלמים בהתאם לעלייה בערך הנכס בעת המכירה.
מס רכישה מחושב ומעודכן בכל שנה מחדש בהתאם למדרגות מס רכישה. אנשים שאין ברשותם דירה נוספת, נהנים מפטור תשלום מס רכישה עד לתקרה שנקבעת בחוק כאשר הכלל האו שככל שסכום הרכישה יהיה גבוה יותר, הרי ששיעור המס יהיה גבוה בהתאם.
ישנם נכסים אחרים כמו חנויות, משרדים או מגרשים, שם שיעור המס בעת הרכישה יהיה קבוע בדרך כלל.
שיעור מס רכישה דירה יחידה
השיעור של מס הרכישה נקבע כאמור על פי דרגות מס. המדרגה הראשונה היא 0% מס כלומר ישנו פטור מלא מתשלומי מס.
ההתייחסות לרוכש דירה היא בדרך כלל לכל התא המשפחתי עבורו הדירה נרכשת. כלומר בני הזוג והילדים שהם עד גיל 18. (כאשר אין לאף אחד מבני הזוג דירה הרשומה על שמם)
אם אחד מבני הזוג הינו בעל דירה ובן הזוג השני רוצה לקנות דירה שתיקרא דירה יחידה, הרי שיש צורך לפצל שומה כדי להגדיר את כל אחד מבני הזוג בנפרד כבעלי דירה יחידה. הדבר נכון גם במקרים אחרים כמו לדוגמא דירת ירושה הנופלת לידי משפחה שיש להם כבר דירה אחת, גם שם אפשר לדרוש פיצול שומה כאשר כל אחד מבני הזוג יהיה רשום על דירה יחידה משלו.
אולי יעניין אותך:
פטור ממס שבח | הסכם שכירות בלתי מוגנת
הגדרת "דירה יחידה" עבור מס רכישה
ההגדרה של המושג "דירה יחידה" היא דירת מגורים שנועדה לשמש כדירה יחידה עבור הרוכש בישראל. בשנת 2016 הוחל תיקון בחוק כאשר זה קובע כי אם לרוכש יש דירה נוספת אך באחוז נמוך משליש, הרי שהוא עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה. כך שגם אם נפלה לידיכם דירת ירושה שהאחוזים שלכם בדירה נמוכים ממחצית, הרי שעדיין תוכלו להיקרא בעלי דירה יחידה.
מדרגות מס רכישה על דירה ראשונה
מדרגות מס רכישה מתעדכנות בכל שנה בתאריך 15 לינואר. השיעור נקבע על פי עליית המדד של השנה הקודמת.
סוגי פטורים והקלות בתשלום מס רכישה
ישנן אוכלוסיות שונות שזכאיות בהקלות בתשלומי מס ברכישה של דירה ראשונה.
נכים, עוורים וכן נפגעי פעולות איבה זכאים ליהנות מהקלה בתשלומי המס כאשר הדגש הוא כי רכישת הנכס הוא 'לשם שיכונם'. כלומר, מדובר בדירה שנועדה למגורים ולא לצרכי השקעה. ההקלות נקבעות בהיקפים משתנים בהתחשב בהגדרה המבדילה בין 'דירה יחידה' לבין 'דירה נוספת'.
בכל מקרה, בכל תא משפחתי בו אחד מבני הזוג הינו זכאי לפטור, הרי שכל משק הבית יהיה אף הוא זכאי לפטור.
כדי לממש את ההטבה יש להגיש בקשה מסודרת לרשות המיסים לפטור ממס רכישה יחד עם כל המסמכים הנדרשים המעידים על המצב הרפואי של המבקש.
חשוב לדעת כי זכות לקבלת הטבה כזו ניתנת רק פעמיים במהלך החיים.
