חוק הגנת הדייר

ביחסים בין משכיר לשוכר, המשכיר הוא האיש החזק. הוא זה שרוב הקלפים הם בידיו כאשר השוכר עשוי למצוא את עצמו בבעיה קשה במקרה של חילוקי דעות כאשר אין באמת חוקים ותקנות המעניקים לדייר שמתגורר בדירת שכירות את ההגנה ההרמטית מפני החוק.

עם זאת חשוב להכיר את החוקים ואת התקנות הקיימות כדי שכל מי שמתגורר בשכירות ידע איך וכיצד הוא בכל זאת יכול להגן על עצמו במסגרת החוק.

הבנת חוקי הגנת הדייר: מדריך מקיף

חוק הגנת הדייר הוא חוק שנוצר כבר בשנת תשל"ב – 1972. מטרת החוק הינה הגדרה מסודרת לגבי אופי ההתנהלות של משכירי דירות מול הדיירים המוגנים. החוק תקף למעשה לגבי כל דייר המתגורר בדירת מגורים כלשהי כאשר הנכס משמש את המטרה שלשמה הושכר הנכס. אם זה למטרת מגורים ואם זה למטרת מסחר.

חשוב להבדיל בין שכירות מוגנת לבין שכירות שאינה מוגנת.

שכירות מוגנת היא למעשה מנגנון משפט שנוצר לפני עשרות שנים ופחות מוכר כיום. מדובר באפשרות של שכירות קבועה ויציבה למשך שנים ארוכות ואפילו לכל החיים. היום ישנן מעט מאוד דירות בכל הארץ המושכרות בשכירות מוגנת כאשר במקרים רבים הדיירים בדירות אלו כבר הזדקנו והם לא תמיד מודעים לזכויות שלהם בנכסים הללו. יש ביניהם כאלה שכבר הלכו לעולמם והזכויות שלהם עברו הלאה לצאצאיהם כאשר קיים חוסר בהירות בעיקר בקרב הצעירים בכל מה שקשור לזכויות בנכסים מהסוג הזה.

למעשה, דייר מוגן משלם אחוז מסוים מערך הנכס בעת שכירות הנכס כאשר לרוב מדובר בשני שליש מערך הנכס כאשר הוא מחויב לתשלום שכירות קבוע בכל חודש עבור החלק השייך לבעל הנכס. במצב כזה השוכר זכאי ליהנות משורה ארוכה של זכויות לצורך הגנה מיטבית בעת המגורים בנכס.

כיצד חוקי הגנת הדייר מועילים לשוכרים

למעשה דייר המתגורר בשכירות אמור ליהנות ממספר תנאים שחל איסור על המשכיר לחרוג מהם. על פי התקנות מחויב בעל הנכס המשכיר לדאוג לכך שהנכס יהיה מתוחזק כשזה כולל גם את התשתיות. עליו לדאוג לביצוע תיקונים נדרשים כמו ביסוס אם התערער, תיקון סדקים אם נוצרו בנכס, שקעים ברצפה, מעקות, סורגים, מרזבים, צנרת, חשמל, דרכי גישה למקלטים וכן הלאה.

על פי חוק זה רשאים הדיירים להתריע כי אם עד לאחר זמן מוגדר מראש העבודה לא תתבצע, הרי שהדייר יבצע את העבודה בעצמו ויוכל לדרוש את ההחזרים מידי בעל הנכס.

הגנה על זכויותיך כדייר: מבט מקרוב על חוקי הגנת הדייר והשפעתם על המשכירים

חשוב לדעת. עם פטירתו של השוכר שהתגורר בדיור מוגן הרי שהזכויות שלו בנכס יוכלו לעבור לבני המשפחה ובלבד שהם התגוררו יחד עמו במשך שישה חודשים לפחות עד למועד פטירתו. לא כולם יודעים אך נטישה של הנכס ולא משנה אם זה קורה בשל אשפוז או מעבר לדיור מוגן, הרי שזה עשוי להוות עילה לאיבוד הזכויות בנכס. על כן אם יש לכם נכס כזה, שימו לב והקפידו לשמור על חלקכם בנכס עד כמה שהדבר אפשרי.

היתרונות והחסרונות של חוק הגנת הדייר למשכירים ולשוכרים

ישנה שורה של יתרונות מול חסרונות בכל מה שקשור לדיירות מוגנת.

היתרונות:

• המשכיר – המשכיר נהנה מראש שקט כאשר הנכס מושכר בלי שיהיה עליו לדאוג בכל שנה לשוכר אחר. לרוב השוכרים ידאגו לתחזוקה של הנכס דווקא בשל אורך הזמן בו הם מתגוררים בנכס בניגוד לדירות שכירות רגילות שהן מושכרות לתקופות זמן קצובות. מה שמוביל לא פעם להזנחה מטעם השוכרים שלא רואים בנכס את ביתם הקבוע.
• השוכר – השוכר נהנה ממגורים במקום בטוח כשאין לו את האיום של פינוי הנכס תוך זמן קצוב בהתאם להחלטת בעל הנכס, כפי שקורה בדירות שכירות רגילות.

החסרונות:

• השוכר – קשה מאוד למכור נכס כזה ולצאת עם סכום כסף הגון ביד שיאפשר קנייה של נכס רגיל שאינו מושכר. האפשרות של דמי מפתח ושכירות מוגנת כבר כמעט ואינה קיימת כך שאדם שהתגורר בדירה כזו לא תמיד יוכל למצוא נכס למגורים בהסדר דומה.
• המשכיר – לאחר שהמשכיר מכר את החלק של הנכס עבור השוכר, הוא לא באמת מרוויח בכל חודש סכום גבוה על ההשכרה ולמעשה אין לו דרך להיאבק בכך. ההגנה על הדייר מכתיב את חוסר האפשרות שלו למכור את הנכס ולהרוויח את תמורתו.

מיהו דייר מוגן על פי תקנות החוק להגנת הדייר / חוק דיירות מוגנת?

כפי שכבר ציינו לעיל על פי חוק דיירות מוגנת הינה שונה לחלוטין מדיירות שאינה מוגנת ועל כן עבור השוכר מדובר יהיה באפשרות להתגורר בדירה ללא כל חשש מפני פינוי והגבלה של משך זמן השכירות. תקופת השכירות אינה מוגדרת בזמן ולמעשה זכאי השוכר להתגורר בנכס כל חייו ואף להוריש הלאה את זכויותיו בנכס בהתאם לתנאי החוק.

המשכיר לא יכול למכור את הנכס בניגוד לרצונו של השוכר שמחזיק באחוזים ניכרים של הנכס.

השוכר הוא זה שמשלם את החשבונות השונים כמו מים, חשמל וגז בהתאם לאופי השימוש בכל אלו.

בכל מה שקשור לתיקונים בנכס הרי שלשני הצדדים ישנה אחריות כאשר יש הבדל בין בלאי טבעי שיוטל על המשכיר בניגוד לתיקונים אחרים שנדרשים בשל אופי השימוש בנכס, הרי שזה יוטל על השוכר ככל שמדובר יהיה בנזקים שנוצרו בעקבות שימוש בלתי סביר בנכס.

העברת זכות דיירות מוגנת

ישנם חוקים רבים המסדירים את העברת הזכויות המוגנת כאשר ברוב המקרים הדירה תעבור בירושה אך ורק במקרים בהם התגורר בן משפחה יחד עם השוכר למשך חצי שנה לפחות טרם פטירתו או עזיבה של הנכס.

בכל שאלה העולה בנושא הזה חשוב להיוועץ עם אנשי מקצוע הבקיאים בכל החוקים המרכיבים את השכירות המוגנת