אחת העסקאות הכי גדולות שהאדם עושה בחייו, אם לא הגדולה שבהם זוהי רכישת דירה. אם אתם עומדים בשלב הזה של קניית בית, עליכם לשים לב. התהליך חייב להיעשות באופן זהיר ומחושב כדי שבסופו של דבר אכן תהיו מרוצים מהעסקה על כל היבטיה.
אנחנו כאן עם מדריך מפורט שיעשה לכם סדר בדרך לבית משלכם.
תהליך קניית דירה: יוצאים לדרך
מצאתם סוף סוף את הדירה שעונה על הציפיות שלכם, זו שתגשים לכם את כל החלומות? המחיר אף הוא מתאים לכם? מרגש מאוד! לא כל יום קונים דירה. אך ברור כי מדובר כאן בעסקה גדולה מאוד שיש לה השלכות עתידיות ארוכות טווח. על כן, לפני שאתם רצים לחתום חוזה, עליכם לנהוג בשיקול דעת, בתבונה ולהתייחס במלוא הרצינות והאחריות לכל הפרטים הקטנים המרכיבים את העסקה הגדולה.
כאן בדיוק, מהמקום המקצועי שלנו, אנחנו מציעים את הליווי המלא לאורך כל תהליך הרכישה על מנת שאכן תבצעו את העסקה בצורה הכי מוצלחת ונכונה עבורכם.
מה חשוב לבדוק וממה יש להיזהר טרם קניית דירה?
יש כמה וכמה דברים חשובים אותם אתם חייבים לבדוק לפני שאתם חותמים על חוזה הקנייה של הדירה. במיוחד אם מדובר בקניית דירה יד שנייה.
השלב הטרום חוזי כולל בדיקה של כל המידע החיוני והנתונים לגבי מצב הנכס. כמו מידע על מצב רישום הזכויות בדירה, מידע על משכנתה או נטילת הלוואה לצורך רכישת הנכס, הצפי לחשיפות מס וכן הלאה. בשלב הזה אתם בעצם בודקים האם בכלל מדובר בעסקה כדאית ואפשרית לרכישה מצדכם.
כל הבדיקות הללו יסייעו לכם להיכנס לעסקה בראש שקט תוך יישום כל השלבים עד קבלת המפתח ורישום כל הזכויות על שמכם.
איזה בדיקות מקדימות נצטרך לעשות?
ישנם שלושה הביטים מרכזיים בעסקה כזו של רכישות נדל"ן אותם חייבים לבדוק מראש.
- היבטים משפטיים – הבדיקה כוללת קבלת מידע על מצב רישום הזכויות בנכס, הערות מגבילות כמו הערות אזהרה או משכנתה, שעבודים של הנכס וכן הלאה.
- היבטים תכנוניים והנדסיים – בדיקה מקיפה של הדירה על כל המערכות שלה. מדובר בבדיקה פיזית של המתקנים השונים בדירה לצורך איתור פגמים או ליקויים קיימים. כך גם נבדק הנכס מבחינת מצבו התכנוני. כמו היתרי בנייה, חריגות בנייה אם ישנן, ייעוד השימוש בנכס וכן הלאה.
- היבטים כלכליים – היבטים המתייחסים לכל הנתונים האישיים שלכם מבחינה כלכלית. כלומר בדיקה האם עלות הדירה מתאימה לכם ולגובה התקציב הנתון שלכם, אפשרות של נטילת משכנתה או אפשרויות מימון אחרות ביחס לאפשרויות ההחזר, בנייה של לוח תשלומים הגיוני וכן הלאה.
הערכת שווי הנכס
אחת הבדיקות החשובות ביותר לפני קניית נכס זוהי בדיקת שמאות. הבדיקה של שמאי מקרקעין למעשה מובילה להערכה של שווי הנכס והתייחסות לחריגות בנייה אם ישנן. שמאי מקרקעין מוסמך הוא זה שמסייע ללקוח לקבל את ההחלטה המושכלת לגבי הכדאיות לרכישת הדירה מההיבט הכלכלי שלה. שמאי מקרקעין בודק גם בדיקות מקצועיות נוספות כמו ניצול זכויות בנייה קיימות, בדיקת תוכניות ותשריטים, תוכנית בניין עיר (תב"ע) שחלות על המקרקעין ועל הסביבה, ייעוד השימוש בנכס, הפקעות אם ישנן וכן הלאה.
ישנן בעיות שונות שעלולות להימצא בנכס אותם אמור שמאי המקרקעין לאבחן.
כמו –
- דירה שרשומה כמשרד או אפילו מחסן.
- סגירת מרפסת ללא רישיון.
- חריגות בנייה מהמרתף
- חניה ללא היתר.
- הגדלת חלון ללא היתר.
- פרגולה ללא היתר
ועוד..
איך לבחור דירה לרכישה?
בבחירת דירה לרכישה יש לשים לב לכל ההיבטים שציינו עד כה ובלעדיהם אי אפשר להתקדם הלאה. לאחר שבדיקות אלו הניחו את דעתכם, תוכלו להתקדם הלאה.
חשוב תמיד לבקר בדירה ולבחון אותה יותר מפעם אחת בטרם חותמים על חוזה הרכישה. לא תמיד אפשר לראות כל דבר בביקור הראשון. לדוגמא בניין השוכן בקרבה לגן ילדים או מעון, עשוי לסבול מרעש תמידי ומתנועה רבה באזור הבניין. זה לא משהו שאפשר לראות בביקור בדירה בשעות הערב או הלילה. כך גם יש לבדוק מיהם הדיירים בבניין ומי יהיו הפרטנרים שלכם בתחזוקה של חדר המדרגות, המעלית והחצר או הגינה המשותפים. שכנים טובים זה דבר חשוב מאוד למען איכות החיים בבית.
זהות המוכר
זה אולי נראה פרט שולי בכל מה שקשור לקנייה של הדירה אך זהו בהחלט מרכיב חשוב שיש לקחת אותו בחשבון. אתם חייבים לבדוק כי עומד מולכם אדם אמין וישר שלא ינסה להפיל אתכם בפח. חשוב שהוא יהיה מוכר נוח שינסח מולכם חוזה שיתאים לאפשרויות התשלומים שלכם בפריסה מתאימה לשני הצדדים.
חשוב תמיד לברר כי אכן המוכר הוא בעל הדירה ואין כל בעיות רישום של הנכס על שמו.
מי מתגורר בפועל בדירה?
היו מקרים רבים של מכירות נכסים שלא היו אמינות כאשר דיירים בפועל או אנשים אחרים ששמו ידיהם על הנכס מכרו אותו כביכול כבעלים שלו. חשוב תמיד לברר מי הוא בעל הנכס על שמו רשומה הדירה, מי מתגורר בה בפועל ומה היחסים שיש לו מול בעל הנכס, במקרה ולא הוא בעל הנכס.
למה כדאי להשתמש במשרד תיווך נדל"ן לתהליך קניית דירה
לרוב מבקשים אנשים לחסוך בעלויות בעת רכישת דירה ועל כן הם יעדיפו קנייה ללא תיווך. אז נכון שכך נחסכים אלפי שקלים אך עשויות להתעורר בעיות אחרות. מכירה לא הוגנת, ניסוח חוזה שאינו תקף הפרת חוזה וכן הלאה. בליווי מקצועי של משרד תיווך מנוסה הדברים ייעשו בצורה עניינית וחוקית בלי שתהיה אפשרות לאי מי מהצדדים לחרוג מהחוק. התהליך ייעשה בצורה מדויקת ורק לאחר בדיקה מעמיקה כי אכן מדובר בנכס תקין ובמכירה שנעשית באופן הוגן לחלוטין.
